Продажа квартиры с проживанием.
Согласно статье 421 ГК РФ продавец собственности и покупатель могут свободно добавлять желаемые пункты в дополнительные условия договора купли-продажи недвижимости. Главное, чтобы пожелания не нарушали закон и были описаны максимально подробно. Зачастую одинокие пожилые люди без поддержки и средств к существованию продают принадлежащее им жилье, оформляя договор купли-продажи с последующим проживанием. Какие пункты в нем обязательны и чему стоит уделить внимание участникам процесса? Чем такой договор с проживанием отличается от обычного?
Основную часть перечня бумаг, необходимых для оформления договора, заранее собирает покупатель недвижимости. Письменный документ, составленный самостоятельно, – самый дешевый и простой вариант. Так как важно составить его корректно, в соответствии с законными основаниями, лучше обратиться к юристу, чтобы в дальнейшем избежать расторжения условий и не столкнуться с проблемами в суде.
Договор, составленный в простой письменной форме, может иметь меньшую юридическую силу. От грамотности составления и точности формулировок зависит окончательный результат. Чем больше нюансов будет прописано, тем лучше. Договор купли-продажи с последующим проживаем – это стандартный документ, дополненный пунктами, позволяющим предыдущему владельцу иметь право жить в проданном объекте.
Существенные условия при оформлении договора купли-продажи недвижимости с проживанием
В эту часть документа входят данные, которые должны быть обязательно отражены. В первую очередь – дата, город заключения. Далее – информация, позволяющая точно описать продаваемое недвижимое имущество. Прописывается местонахождение объекта, адрес и этажность. Характеристики жилья, занимаемая площадь и перечень документов, позволяющих хозяину законно владеть недвижимостью. Паспортные данные, идентифицирующие владельца и покупателя, серия и номер паспорта обеих сторон, ФИО, регистрация по месту жительства и т. д. Если кто-то состоит в браке, указывается супруг или супруга исполнителя.
Если описывать содержание не юридическими терминами, то хозяин жилья обязан передать имущество во владение покупателю, а покупатель – заплатить заранее утвержденную сумму денег, если условия сделки устраивают обоих участников.
Процесс продажи будет действительным в том случае, когда недвижимость:
- не находится в процессе продажи во время заключения сделки;
- не сдается квартирантам;
- не арестована за долги государственными органами;
- пригодна к эксплуатированию, не аварийная, не опасная для жизни;
- не участвует в судебных процессах.
Дополнительные условия
Дополнительные условия имеют такую же юридическую силу, как и основные. Содержание каждой сделки индивидуальное, все зависит от пожеланий сторон. Например, участники договора могут описать наличие мебели в помещениях, способы оплаты, подробные основания расторгнуть договор и т. д. Как покупатель, так и владелец должны доказать свою дееспособность (соответствующими справками, если необходимо). После указывается, что оба выдвигают выгодные друг для друга условия и осознают процесс сделки. Известно множество случаев, когда во время передачи жилья случались форс-мажорные ситуации, не подлежащие контролю обеих сторон. Желательно заранее отразить все непредвиденные обстоятельства. Такие ситуации рассматриваются в зале суда.
Передача денег
Сумма покупки указывается в рублях и совпадает с действительной. Покупатель заранее обсуждает безопасные для участников условия передачи денег. Самый выгодный и распространенный метод – оставить наличные в банковской ячейке или расчет через аккредитив. Способ с распиской о получении денег тоже используется, однако редко, так как это менее эффективно. В дополнительных условиях отдельно указываются методы передачи денег.
Последующее проживание после продажи квартиры
Заранее оговариваются варианты сроков проживания прежнего владельца. Оформление договора продажи недвижимости с последующим правом проживания означает, что прежний владелец имеет право жить в проданном жилье до своей смерти. Или указывается другой временной промежуток. Например: 10 лет с момента подписания договора.
Обсудить детали
Обеим сторонам стоит заранее обсудить детали. Например: будет ли производиться последующая перепродажа недвижимости. Способы оплаты – наличными или через ячейку в банке. Деньги до или после подписания документа. Когда настанет момент передачи недвижимости. Состояние жилья, ремонт. Кто будет оплачивать бюрократические расходы, то есть услуги юриста и государственные пошлины. Штрафные санкции, если возникнут вопросы к исполнению договора.
Все делается для того, чтобы владелец был уверен, что не лишится жилья в процессе сделки. Создается три экземпляра – каждому участнику и для реестра. Если часть интересов покупателя или продавца не указана в договоре, суд может признать его недействительным.
Завершение сделки купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания
Далее ставятся подписи двух участников, указывается информация, что собственность переходит новому владельцу после регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Передача владений подтверждается круглой гербовой печатью управления Федеральной государственной службы и штампом регистратора. Начиная с этого момента новый хозяин обязуется ремонтировать недвижимость и уплачивать налог. Обе стороны должны исполнять условия договора. Если возникнут недопонимания после оформления, спор будет решаться в условиях суда.
На момент сделки недвижимость уже должна числиться в ЕГРН. Предусмотрительность покупателя позволит ему получить статус добросовестного приобретателя недвижимости, это сильно сократит риски в суде в случае непредвиденных обстоятельств.
Действительное исполнение договора происходит, когда стороны сделки подписывают акт передачи жилья.
Список необходимых документов
При оформлении договора понадобится следующее:
- паспорта участников;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- бумаги, подтверждающие владение жильем, например: дарственная, наследство или предыдущий документ купли-продажи;
- если продавец недееспособен, понадобится подтверждение органов опеки;
- технический паспорт помещений с планом комнат;
- домовая книга;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей продавца.
Помощь юриста при купле-продаже квартиры с проживанием
В подобных процессах обычно участвуют пожилые люди. Поэтому желательно обратиться к нотариусу – если дело дойдет до суда, хозяин жилья может быть признанным недееспособным или неадекватным. Это приведет к расторжению договора, даже если справки из психологических учреждений говорят об обратном. Помощь профессионалов снижает риски, дает понять, законны ли условия, описанные в договоре.
Юрист видит неблагоприятные последствия, поэтому заранее вносит корректировку, если в договоре допущены ошибки. В особенных случаях он берет на себя обязательство регистрации жилья в государственном реестре и передачу денежных средств. При необходимости специалист разъясняет непонятные пункты договора и вносит дополнительные условия. За услуги нотариуса придется заплатить отдельную сумму.
Консультация юриста и адвоката!
Предварительная запись по телефонам:
+7 (495) 205-57-78; +7 (926) 004-24-72.